Инвестиции в строительство

Инвестиции в строительство – это, вложения средств, капитала, в оборотные и основные фонды предприятий, осуществляющих строительную деятельность. Это инвестиции как, непосредственно, в средства производства, так и в различные финансовые инструменты, главным образом в ценные бумаги с целью получения дохода. Инвестиции в строительство – это инвестиции в жилищное строительство, в строительство отеля, инвестиции в строительство офисной недвижимости и др.
Определяющим фактором инвестиций в строительство является отказ от текущего потребления в пользу будущих целей. Помимо получения дохода, инвестиции в строительство осуществляются для оказания воздействия на процесс управления предприятием, что достигается посредством участия в формировании капитала. Например, это может быть приобретение основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Долгосрочные инвестиции в строительство могут осуществляться в следующих видах: строительство новых, реконструкция, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы; приобретение земельных участков и объектов природопользования; приобретение и создание нематериальных активов.
При получении инвестиций источниками могут служить собственные и заемные средства. В случае необходимости в заемных средствах на помощь приходят различные финансово-кредитные организации, в частности коммерческие банки. Для банков инвестиции в строительство недвижимости являются одним из инструментов получения прибыли и обеспечения стабильности в длительном периоде.
Существуют различные формы инвестиций. Они могут дифференцироваться по объектам вложения капитала, характеру участия в инвестиционном процессе, периоду инвестирования и уровню инвестиционного риска.
Объем инвестиций ограничивается возможностями инвестора и его потреблением.
Повышение конкурентоспособности предприятия и его прибыльности по сравнению с ранее достигнутым, за счет внедрения новой технологии, захвата новых рынков или поглощения конкурирующих фирм напрямую зависит от инвестиций.
Классификация инвестиций.

Многообразие видов инвестиций, требует определённой их классификации. В процессе управления инвестиции классифицируются следующим образом.
По срокам вложения разделяют краткосрочные и долгосрочные инвестиции в строительство.
По объектам вложения капитала разделяют реальные и финансовые инвестиции предприятия.
Реальные инвестиции характеризуют вложения капитала в основные средства, в инновационные нематериальные активы и в другие объекты инвестирования, связанные с осуществлением строительной деятельности предприятия.
Финансовые инвестиции характеризуют вложения капитала в различные финансовые инструменты, главным образом в ценные бумаги с целью получения дохода.
По характеру участия в инвестиционном процессе выделяют прямые и непрямые инвестиции. Прямые инвестиции подразумевают прямое участие инвестора в выборе объектов инвестирования. Обычно прямые долгосрочные инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений, вложений капитала в уставные фонды других предприятий, в отдельные виды ценных бумаг, широко обращающихся на фондовом рынке. Прямое инвестирование осуществляют в основном подготовленные инвесторы, имеющие достаточно точную информацию об объекте инвестирования и хорошо знакомые с механизмом инвестирования.
Непрямые инвестиции характеризуют вложения капитала инвестора, опосредованное другими лицами (финансовыми посредниками).
Вообще, инвестиции в строительство считаются одними из высокорисковых, хотя и очень доходных инвестиций. По уровню инвестиционного риска выделяют следующие виды инвестиций.
Безрисковые инвестиции. Они характеризуют вложения средств в такие объекты инвестирования, по которым отсутствует реальный риск потери капитала или ожидаемого дохода практически гарантированно получение реальной расчетной суммы инвестиционной прибыли.
Низкорисковые инвестиции. Они характеризуют вложения капитала в объекты инвестирования, риск по которым значительно ниже среднерыночного.
Среднерисковые инвестиции. Уровень риска по объектам инвестирования этой группы примерно соответствует среднерыночному.
Высокорисковые инвестиции. Уровень риска по объектам инвестирования этой группы превышает среднерыночный.
Спекулятивные инвестиции. Они характеризуют вложения капитала в наиболее рисковые инвестиционные проекты или инструменты инвестирования, по которым ожидается наивысший уровень инвестиционного дохода.
По формам собственности долгосрочных инвестиций различают инвестиции частные и государственные.
Частные инвестиции характеризуют вложения капитала физических лиц, а также юридических лиц негосударственных форм собственности.
Государственные инвестиции характеризуют вложения капитала государственных предприятий, а также средств госбюджета разных его уровней в различные программы жилищного строительства и т.п.
В процессе инвестиционной деятельности денежные потоки существенно различаются в отдельные периоды по своей направленности.
Осуществляя инвестиционную деятельность, предприятие выступает как инвестор. Инвесторы классифицируются по следующим признакам.
По направленности основной хозяйственной деятельности разделяют индивидуальных и институциональных инвесторов.
Индивидуальный инвестор представляет собой конкретное юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции для развития своей основной деятельности.
Институциональный инвестор представляет собой юридическое лицо – финансового посредника, аккумулирующего средства индивидуальных инвесторов и осуществляющего инвестиционную деятельность, специализированную, как правило, на операциях с ценными бумагами. Основными институциональными инвесторами выступают инвестиционные компании , инвестиционные фонды и т.п.
По целям инвестирования выделяют стратегических и портфельных инвесторов.
Стратегический инвестор характеризует субъекта инвестиционной деятельности, ставящего своей целью приобрести контрольный пакет акций для обеспечения реального управления предприятием в соответствии с собственной концепцией его стратегического развития.
Портфельный инвестор характеризует субъекта инвестиционной деятельности, вкладывающего свой капитал в разнообразные объекты (инструменты) инвестирования исключительно с целью получения текущего дохода или прироста капитала в перспективном периоде. Такой инвестор не ставит своей целью реальное участие в управлении предприятиями – эмитентами.
По принадлежности к резидентам выделяют отечественных и иностранных инвесторов. Это разделение используется при совместной деятельности.
Анализ инвестиционной привлекательности.

Существование тесной причинно - следственной связи между инвестициями и экономическим ростом является объективной реальностью и общепризнанным фактом. Принятие решений об инвестициях требует сопоставления потенциальных, ожидаемых в будущем прибылей с затратами на капитальные вложения. Поскольку на средства, замораживаемые в инвестициях, можно было бы получить хотя бы рыночный процент, выгодность вложений определяется сравнением с процентной ставкой. Но ключевым моментом оказывается то, что выгода - величина ожидаемая, планируемая, а, следовательно, в какой - то степени случайная. Поскольку экономические субъекты рассматривают риск как нежелательное явление, чем выше устанавливается норма окупаемости, тем больше премия за риск, которую фирма закладывает в своих расчетах как надбавку к процентной ставке. Если проект проходит по критерию окупаемости, то в условиях совершенного рынка капитала фирмам все равно, из каких источников его финансировать: из собственного капитала (нераспределенной прибыли), за счет выпуска долговых обязательств (облигаций), за счет целевых кредитов банка или привлечения новых акционеров. Формирование и распределение прибыли позволяют предприятиям проводить необходимую модернизацию производства, формировать стратегию экономического роста. Для снижения банковского риска при инвестициях в жилищное строительство, а также прочих инвестиционных рисков, возникает острая необходимость в оценке кредитоспособности предприятий. Особенно это сложно в условиях информационной закрытости и отсутствия каких-либо информационных систем по фирмам - резидентам. Поэтому, практическая значимость вопросов, связанных с определением инвестиционной привлекательности предприятий не вызывает сомнений, т.к. без инвестиционных вливаний в хозяйственные звенья невозможны стабилизация и рост экономики. От решения данной проблемы зависит и жизнеспособность предприятия. Главным слагаемым в методике определения инвестиционной привлекательности выступает использование финансового анализа в качестве основного механизма обеспечения финансовой устойчивости предприятия и оценки его привлекательности для потенциальных инвесторов. Основной целью анализа инвестиционной привлекательности является изучение проблем, связанных с оценкой финансовой привлекательности предприятия для потенциального инвестора. В этой связи рассматриваются вопросы анализа финансового состояния предприятия, оценки уровня его финансовой устойчивости и кредитоспособности. В условиях рыночной экономики субъекты хозяйственной деятельности прибегают к анализу финансового состояния предприятия периодически в процессе регулирования, контроля и наблюдения за состоянием и работой предприятий, составления бизнес - планов и программ, а также в особых ситуациях. Вместе с тем, объективная оценка финансового состояния предприятия является не только и не столько востребована самим предприятием, как его экономическими партнерами, в первую очередь, потенциальными инвесторами, в том числе и государством.
Главная цель финансового анализа – получение нескольких ключевых (наиболее информативных) параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами. Анализ финансового состояния предприятия представляет собой глубокое, научно обоснованное исследование финансовых отношений, движения финансовых ресурсов в едином производственно - торговом процессе, и позволяет отследить тенденцию его развития, дать комплексную оценку хозяйственной, коммерческой деятельности и служит, таким образом, связующим звеном между выработкой управленческих решений и собственно производственно - предпринимательской деятельностью.
Финансовое состояние хозяйствующего субъекта - это характеристика его финансовой конкурентоспособности (т. е. платежеспособности, кредитоспособности), использования финансовых ресурсов и капитала, выполнения обязательств перед государством и другими хозяйствующими субъектами. Движение любых товарно-материальных ценностей, трудовых и материальных ресурсов сопровождается образованием и расходованием денежных средств, поэтому финансовое состояние хозяйствующего субъекта отражает все стороны его производственно – торговой деятельности. Характеристика финансового состояния хозяйствующего субъекта включает:
анализ доходности (рентабельности;
анализ финансовой устойчивости;
анализ кредитоспособности;
анализ использования капитала;
анализ уровня самофинансирования;
Анализ финансового состояния проводится с помощью следующих основных приемов: сравнения, сводки и группировки, цепных подстановок, разниц, в отдельных случаях могут быть использованы методы экономико-математического моделирования (регрессионный анализ, корреляционный анализ).
Прием сравнений заключается в сопоставлении финансовых показателей отчетного периода с их плановыми значениями (норматив, норма, лимит) и с показателями предшествующего периода. Для того чтобы результаты сравнения дали правильные выводы анализа, необходимо установить сопоставимость сравниваемых показателей, т. е. их однородность и однокачественность. Сопоставимость аналитических показателей связана со сравнимостью календарных сроков, методов оценки, условий работы, инфляционных процессов и т. д.
Прием сводки и группировки заключается в объединении информационных материалов в аналитические таблицы, что дает возможность сделать необходимые сопоставления и выводы.
Аналитические группировки позволяют в процессе анализа выявить взаимосвязь различных экономических явлений и показателей; определить влияние наиболее существенных факторов и обнаружить те или иные закономерности и тенденции в развитии финансовых процессов.
Состояние инвестиционного климата региона.

В условиях рыночной экономики для инвестиций в строительство активная роль в региональном стратегическом развитии принадлежат инвестиционной политике, которая, как известно, включает в себя основные элементы: выбор источников и методов финансирования инвестиций; определение сроков реализации; выбор органов, ответственных за реализацию инвестиционной политики; создание необходимой нормативно-правовой базы функционирования рынка инвестиций; создание благоприятного инвестиционного климата.
Под инвестиционным климатом понимается среда, в которой протекают инвестиционные процессы. Формируется инвестиционный климат под воздействием политических, экономических, юридических, социальных и других факторов, определяющих условия инвестиционной деятельности в регионе и предопределяющих степень риска инвестиций.
Оценки инвестиционного климата колеблются в широком диапазоне от благоприятного до неблагоприятного. Благоприятным считается климат, способствующий активной деятельности инвесторов, стимулирующий приток капитала. Неблагоприятный климат повышает риск для инвесторов, что ведет к утечке капитала и затуханию инвестиционной деятельности.
На региональном уровне инвестиционный климат проявляет себя через двухстороннее отношение предпринимательских структур, банков, профсоюзов и других субъектов хозяйственных отношений и региональных органов власти, На этом уровне как бы происходит конкретизация обобщенной оценки инвестиционного климата в ходе реальных экономических, юридических, культурных контактов как иностранных, так и отечественных инвесторов с региональной средой.
Решению одной из важнейших проблем обеспечения экономического роста в регионе способствует поступательное повышение инвестиционной активности. Рост инвестиционной активности влияет на эффективность производства, строительства и предпринимательства, устранение дефицита инвестиционных ресурсов и т.д. То есть «инвестиционная активность и экономический рост взаимообусловлены».
Серьезным шагом вперед, в перспективу развития региона, станет стратегический план. Предлагаемая им модель развития, подразумевает сосредоточение усилий отраслевых органов управления на реализации конкретных проектов в рамках определенных городским сообществом приоритетных направлений и первоочередных проектов, в продвижении которых город заинтересован до такой степени, что использует для этого определенные финансовые стимулы. Упомянутые городские проекты осуществляются из внебюджетных источников, причем первоначальные затраты, составляющие, как правило, менее 1% от стоимости строительства, употребляются на подготовку инвестиционных предложений, то есть на информацию, призванную привлечь потенциальных инвесторов, причем последняя не является собственно архитектурным проектом в привычном понимании этих слов.
Предполагается, что пакет информации, совместно подготавливаемый несколькими городскими ведомствами - комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по управлению городским имуществом, комитетом экономики и промышленной политики, комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, комитетом финансов - будет содержать сведения о перспективных градостроительных планах (пробивка автомагистралей, реконструкция кварталов и т. п.), регламент или систему ограничений, связанных с функциональными (определяющими разрешенные виды деятельности) и пространственно-физическими параметрами (например, плотность застройки, этажность), виды и условия обязательных платежей и обременении (охранные обязательства, сервитуты и пр.), исходные данные о наличии инженерных ресурсов, оценку недвижимости в рассматриваемой зоне.
Достоверных исследований о мультипликационном эффекте инвестиций, вложенных в жилищное строительство в России, не выявлено. Однако, расчеты проведенные в других странах, а также эмпирический материал, свидетельствуют о том, что эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии – деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жилье само по себе является структурообразующим благом, так как новое жилье требует обновления мебели, электробытовой техники, да и почти всех товаров длительного пользования. Следует заметить, что жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов на строительство жилья – главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение - первый признак депрессии.
Современный строительный комплекс.

В настоящее время деятельность строительных организаций самостоятельна, а государственное воздействие на их функциональное и экономическое поведение может осуществляться только опосредованно с обязательным законодательным обеспечением. Отраслевое управление, сложившееся в пореформенный период, отражает законодательные положения, важнейшим элементом которых является разграничение предметов ведения и полномочий между федеральными органами и органами власти субъектов РФ.
Понятие «строительный комплекс», как объект государственного управления в настоящее время не только не отражает сущность реальных экономических отношений, но даже становится в известной мере экономической абстракцией.
В архитектурно-строительной энциклопедии строительный комплекс определяется как «совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующуюся тесными устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями в получении конечного результата - обеспечении производства основных фондов народного хозяйства». Конечный результат организационно связывает строительные организации и производства, а также организации других отраслей в одно целое. Именно с точки зрения конечной продукции необходимо рассматривать комплексное управление в строительстве.
Исходя из логики развития предпринимательства в строительстве, т.е. создание конечной продукции, ее продажа и сервисное обслуживание (конечным результатом является строительная продукция, которая создается и эксплуатируется в регионе), можно утверждать, что любые исследования в этой области имеют четко выраженный региональный аспект, тем более что региональные власти имеют возможность создавать существенно различающуюся экономическую среду деятельности на своей территории. Для усиления этой позиции следует обратиться к мировому опыту, где организация процессов регулирования и развития инвестиционно-строительной деятельности решается на уровне регионов с учетом общегосударственных интересов, а также особенностей и потребностей регионов.
Основная задача регионального органа управления при разработке стратегии и тактики развития региона в современных условиях - это создание режима наибольшего благоприятствования процессу формирования, развития и функционирования региональных товарных рынков, в том числе и рынка недвижимости, основанных на учете как федерального хозяйственного права, так и всей совокупности региональных особенностей (демографических, социальных, экономических и экологических).
Применительно к строительству региона это может означать: активное влияние на процесс формирования производственной и социальной инфраструктуры региона; формирование и жесткое проведение в жизнь региональной экологической политики; регулирующее влияние на экономическую политику естественных монополий, функционирующих на территории региона, с целью ограничить всеми доступными средствами их возможности по необоснованному поднятию цен на базовые производственные ресурсы (энергетические, водные, услуги железнодорожного транспорта и др.); формирование и проведение активной градостроительной политики в регионе; создание благоприятных условий для формирования регионального строительного комплекса, его состава и структуры как технологической, так и по формам собственности на средства производства; активное формирование инвестиционной политики на территории региона.
Ряд перечисленных мер имеет общеэкономический характер, однако применительно к строительству их разработка и использование имеют первоочередную значимость для региона.
Положительная политика в области инвестиций в строительство, проводимая региональными властями создает предпосылки для привлечения инвестиций и обеспечения программы устойчивого развития регионов и способствует формированию их нормального инвестиционного климата.
Как правило, законодательные органы власти региона охватывают следующие основные направления формирования благоприятного инвестиционного климата: развитие регионального инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы в сфере поддержки предпринимательства; формирование информационной открытости региона; создание развитой специализированной рыночной инфраструктуры, поддерживающей инвестиционный процесс; реструктуризация предприятий с целью повышения их инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности.
Мировой опыт развития рыночной экономики свидетельствует о существовании таких разнонаправленных базовых явлений, как свободная конкуренция и концентрация капитала.
Расширению свободной конкуренции способствует развитие малого предпринимательства, которое можно назвать своеобразным индикатором конкуренции в экономике. В настоящее время, в строительстве 96 % организаций являются малыми (т.е. до 100 человек), что свидетельствует не только о существовании свободной конкуренции в отрасли, но и о самостоятельности малого предпринимательства в формировании отраслевой структуры. Однако опыт работы строительной отрасли в рыночных условиях свидетельствует о том, что малое предпринимательство не является достаточным для стабильного экономического роста. Крупные организации необходимы малому предпринимательству как источник факторов производства, как рынок сбыта готовой продукции и (что весьма неожиданно) как источник личной предпринимательской инициативы.
Индикатором концентрации капитала в экономике являются корпоративные структуры, экономический потенциал которых значительно выше чем у малых предприятий. По своей природе деятельность корпоративного сектора направлена на получение повышенного экономического эффекта, а деятельность малого предпринимательства, в преимуществе своем, решает социальные задачи.
С юридической точки зрения корпорация - это организация лиц, обладающая как самостоятельный экономический субъект определенными правами, привилегиями и обязательствами, которые отличаются от прав, привилегий и обязательств, присущих каждому члену корпорации в отдельности. К основным характеристикам корпорации можно отнести ее самостоятельность как юридического лица, ограниченную ответственность индивидуальных инвесторов, возможность передачи другим лицам акции, принадлежащих индивидуальным инвесторам, а также централизованное управление.
Таким образом, корпорация - это инструмент для достижения определенных целей, главной функцией которого является обеспечение работы корпорации в интересах участников корпоративных отношений. Благодаря объединению специализированных предприятий в ассоциацию по профессиональной деятельности решаются многие организационные вопросы, решение проблем маркетинга и правовой защиты возложены на исполнительную дирекцию ассоциации.
Имущественные связи играют весьма существенную роль при интеграции строительных фирм. Напомним, что управляемость развития таких групп поддерживается тем, что контрольный пакет акций участников группы либо распределен среди них, либо принадлежит ведущей компании в группах холдингового типа. Строительные фирмы могут группироваться и без опоры на эти связи. Это так называемая интеграция в форме индустриальных сетей (СИО) - кластеров («industrial networks» или «clusters»).
СИО, как и вышерассмотренные корпоративные структуры, сочетают элементы рынка и иерархической координации действий. Однако, на первый план в сетевой организации выходят кооперационные и информационные связи, а имущественные связи могут присутствовать в форме долевого участия.
Примечательно то, что входящие в СИО организации сохраняют свою автономность, но через вхождение в эту группу: активизируется появление новых управленческих идей и решений; ослабляется сдерживающее влияние межорганизационной и внутрифирменной субординации на реализацию этих идей и формирование необходимых связей (10).
Как показала практика, несмотря на хозяйственную независимость объединенных в ассоциацию или в СИО компаний, существуют сильные взаимные этические, организационные, финансовые, деловые и иные связи, делающие корпоративные структуры наиболее устойчивыми и надежными партнерами.
Наблюдаемая тенденция укрупнения строительного рынка позволит снизить себестоимость строительства массового жилья и приведет к концентрации в нескольких крупных компаниях всего массового жилья. В последнее время получают развитие, так называемые, «полые» строительные организации, которые свой бизнес строят вокруг идеи. Единственное, чем они владеют - это торговая марка, оборотный капитал и команда менеджеров. Все остальное - разработка проекта, строительство (реконструкция), продажа и сервис - строительная организация приобретает у специализированных компаний.
Сам факт объединения различных по форме собственности, масштабам и характеру деятельности структур в единую группу или СИО свидетельствует о том, что на современном этапе развития региональных ИСК идет интенсивная внутренняя структурная перестройка строительной отрасли в направлении создания принципиально новых организационных форм, адекватных условиям рыночного хозяйствования.
Следует заметить, что в совокупность строительных производств не включаются в обязательном порядке проектные организации, хотя они также технологически необходимы для создания конечной продукции строительства. Рыночная экономика внесла принципиальные изменения в систему оценочных критериев конечной продукции строительства. Это относится не только к функциональной и качественной стороне дела, но и к эстетической.
В дореформенный период из системы критериальных оценок строительной продукции эстетический аспект практически полностью исключался, что привело к абсолютной безликости материально-вещной среды городов и поселений. Эстетические критерии сохранились лишь применительно к очень немногим зданиям и сооружениям общественного характера.
В рыночной экономике возрождение эстетической компоненты, равно как и повышение требований к функциональным и технологическим качествам проекта, сказывается на организации всего проектного дела в стране. Как показывает практика, в настоящее время происходит интенсивное преобразование дореформенной системы проектных организаций. В первую очередь это касается организаций, специализирующихся на гражданском проектировании. С появлением частных архитектурных и проектных организаций институт строительного проектирования неизбежно становится полноправным участником рынка строительной продукции, хотя сама деятельность по проектированию строительных объектов никак не привязана к географическим координатам.
Инвестиции в строительство недвижимости.

Инвестиции в жилищное строительство, всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов.
К тому же, строительные инвестиции отличают большая ёмкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений. Так что нет ничего удивительного в том, что подавляющее большинство людей считает: самое правильное - вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство.
Профессионалы этого сегмента рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов. Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант - вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра.
Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли. Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры - ведь недвижимость, как средство обеспечения обязательств, является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности.
Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.
Большое распространение получила следующая схема: инвестор оформляет права на большой участок земли, начинает на части полученной территории строительство, а в ходе или уже по завершении работ продает оставшуюся часть участка. С учётом роста цен на землю продажа "свободной" земли позволяет частично компенсировать строительные затраты. И это - лишь один из многочисленных вариантов грамотного инвестирования средств в строительство коммерческой недвижимости. Инвестиции в строительство и недвижимость окупаются спустя продолжительное время, зачастую годы, но наряду с тем, инвестиции в строительство – лучший способ сохранения и преумножения капитала для компаний, имеющих «долгий прицел» работы, а не ставящих перед собой задачи получения сиюминутной выгоды, ведь ничто не дорожает в цене так быстро, как недвижимость. Это, пожалуй, главное обоснование для инвестиций в строительство.

Венчурные инвестиции.

Венчурные инвестиции – это инвестиции, обеспечивающие доходность выше среднерыночной, имеющие высокие риски. Для получения высокой доходности проект должен нести в себе инновацию - новое веяние, идею, до этого неизвестную или мало используемую на рынке.
Венчурные фирмы (venture [англ.] – рискованные предприятия) – организации, создаваемые для осуществления инновационной деятельности, связанной со значительным риском. Считается, что венчурный (рисковый) капитал, вложенный в реализацию проектов, в 15% теряется полностью, в 25% приносит убытки, в 30% дает весьма скромную прибыль. Однако в оставшихся 30% случаев достигнутый успех и полученная при этом прибыль позволяют в 30 - 200 раз перекрыть вложенные средства.
Инновации – это изменения, повышающие эффективность управления и определяющие развитие фирмы, укрепляющие позиции фирмы.
Инновации – это не стихийно возникающие изменения, а запланированные и разработанные, реализуемые и реализованные; это нововведения, улучшающие деятельность и ее результаты.
Для успеха инновации при инвестициях в строительство, нужны три составляющих:
конкурентноспособность самой инновации;
знание как её коммерциализовать;
финансирование для осуществления продуманной рыночной стратегии.
Венчурное инвестирование, как правило, осуществляется в предприятия негосударственной формы собственности, без предоставления ими какого-либо залога или заклада, в отличие, например, от банковского кредитования.
Венчурные фонды или компании предпочитают вкладывать капитал в фирмы, чьи акции не обращаются в свободной продаже на фондовом рынке, а полностью распределены между акционерами - физическими или юридическими лицами .
Инвестиции направляются либо в акционерный капитал закрытых или открытых акционерных обществ в обмен на долю или пакет акций, либо предоставляются в форме долгосрочного инвестиционного кредита.
На практике, однако, наиболее часто встречается комбинированная форма венчурного инвестирования, при которой часть средств вносится в акционерный капитал, а другая - предоставляется в форме инвестиционного кредита.
Венчурный инвестор, как правило, не стремится приобрести контрольный пакет акций компании, во всяком случае, при первичном инвестировании. И в этом - его коренное отличие от «стратегического инвестора» или «партнера». Последний зачастую изначально желает установить контроль над компанией, интересующей его по тем или иным причинам. Ни инвестор, ни его представители не берут на себя никакого иного риска (технического, рыночного, управленческого, ценового и пр.), за исключением финансового. Все перечисленные риски несет на себе компания и ее менеджеры.
При этом, еще одним предпочтением венчурного инвестора является принадлежность контрольного пакета менеджерам компании. Имея у себя контрольный пакет, они сохраняют все стимулы для активного участия в развитии бизнеса. Если компания, в период нахождения в ней в качестве совладельца и партнера венчурного инвестора добивается успеха, риски обеих сторон оказываются оправданными и все получают соответствующее вознаграждение.

Расчет эффективности инвестиций.

При анализе эффективности инвестиций в строительство исходят из определенных допущений. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств. Под чистым оттоком в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями, а при обратном соотношении имеет место чистый приток. Денежный поток, в котором притоки следуют за оттоками, называется ординарным. Если притоки и оттоки чередуются, денежный поток называется неординарным.
В случае инвестиций в строительство анализ эффективности ведется по годам, хотя это ограничение не является обязательным. При этом, однако, необходимо помнить о сопоставимости величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины периода.
Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет.
Приток или отток денежных средств относится к концу очередного года.
Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:
основанные на дисконтированных оценках;
основанные на учетных оценках.
Далее будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый приведенный доход, индекс рентабельности долгосрочных инвестиций и внутренняя норма прибыли.
Показатель чистого приведенного дохода сопоставляет величину капитальных вложений с общей суммой чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозного периода, и характеризует современную величину эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента. Коэффициент устанавливается, как правило, исходя из цены инвестированного капитала.
Следует особо прокомментировать с